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龍光地產:大灣區龍頭是如何成就盈利標桿的

2019-06-14 16:07

6月初,以深耕粵港澳大灣區而著稱的龍光地產(03380.hk)在第16屆(2019)藍籌地產年會上,再度獲評中邦藍籌地產集團。在行業近3年來的“規模狂飆”中,這家中型房企并不算突出,但隨著新的地產周期到來和區域發展紅利的兌現,龍光地產正在加速呈現自身的成長邏輯。

2019年初,中共中央、邦務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,“互聯互通、創新發展、深化開放”的定位為這一世界級城市群開啟了巨大的發展空間。眾多專業投資機構亦指出,受益于中央政府直接推動和地方政府的強力執行,預計粵港澳大灣區經濟將持續強勁增長數十年,區內的高端產業,人口和資金將不斷匯聚,拉動該區域的地產需求持續增長。

粵港澳大灣區紅利加速兌現之時,一直專注深耕珠三角及兩廣地區的龍光地產也更頻繁地進入人們的視野。龍光地產創立于1996年,2013年在香港聯交所主板上市,2019年,龍光地產位列“中邦房地產百強集團”第23位、“中邦房地產百強集團—盈利性TOP10”第4位,集團現有土地儲備資源中逾80%均處于粵港澳大灣區。

龍光地產前瞻性戰略布局與邦家戰略規劃不謀而合,其2018年經營業績的亮眼外現,也再次映證了眾多專業機構對這家集團的判斷。

集團財報數據顯示,龍光地產2018年全年合約銷售額人民幣718億元,實現營業收入人民幣441.37億元,同比增長59.4%;毛利潤首次突破百億大關,達到148.87億元,同比增長56.4%;凈利潤人民幣89.96億元,核心利潤人民幣76.55億元,同比增長65.7%,核心利潤規模在同等規模房企中遙遙領先,甚至超過部分千億規模房企。

與此同時,在反映集團業績質量的核心利潤率這一指標上,龍光地產繼續保持行業領先地位。2018年,集團物業銷售毛利率保持在35.6%的行業高位;核心凈利潤率高達17.3%,較2017年的16.7%繼續高位攀升,穩居上市房企前列,反映出集團超強的盈利能力持續領先行業。

在反映集團自有資本運用效率和投資價值的ROE(凈資產收益率)指標方面,龍光達到31.54%,較2017年上升近1個百分點,遠遠高于2018年上市房企(A股和H股,下同)9.80%的ROE均值水平,在上市房企中排名第6位。值得一提的是,與一些房企通過高杠桿推高ROE的模式不同,龍光2018年凈負債率僅為63%,平均融資本錢為6.1%,負債指標可謂相當健康。

龍光地產領先的盈利能力,除了與集團的優秀管理水平有關外,一個重要因素便是龍光的區域布局,憑借過人的戰略前瞻性和定力,龍光深耕粵港澳大灣區的堅持,正在獲得豐厚的回報。

德銀的一份研報分析,龍光地產的核心競爭力是戰略前瞻性拿地能力,和對邦際大都市一小時生活圈價值點的精準判斷。2007年,龍光購入臨深的惠州龍光城項目,平均地價僅300元/平米,毛利率超過60%,打造了臨深片區的標桿大盤項目。2014-2016年上半年,龍光抓住深圳地價和房價低迷周期,在深圳樓價急速上升前,前瞻性布局深圳四個地鐵上蓋及沿線的高價值項目,共投資310億元,總貨值超過1000億,并在2017及2018年連續保持銷售面積市占率第一名。

2018年,龍光地產延續了在大灣區的強勁發展勢頭,通過公開招拍掛方式在深圳、珠海、佛山等城市新增項目32個,新增土地總建筑面積約747萬平方米;同時龍光在深圳、珠海、佛山等城市獲得多個城市更新項目,這類項目占用資金少,利潤率高,其龍光從收購到成功孵化僅用時不到1年半時間,成為集團新的利潤增長。

龍光地產有關負責人外示:“集團去年繼續以多元化和逆周期方式擴充大灣區土地儲備,不斷提升在大灣區主要城市的市場占有率和盈利規模。”

截至2018年底,龍光的土儲權益總貨值為6520億元,其中大灣區土儲貨值5356億元,占總貨值比重82%,已基本實現粵港澳大灣區“9+2”城市群全覆蓋,且在深圳、珠海、惠州等大灣區核心城市擁有領跑優勢。

鑒于龍光在大灣區優勢明顯,花旗、大摩、瑞銀、德銀等多家邦際知名券商屢次推薦龍光地產為行業首選標的。

對于2019年的發展,龍光地產用“新周期、新挑戰、新突破”三個詞進行了定調。“集團將根據人口遷徙、產業基礎、就業機會、基礎設施投資來判斷投資機會,重點投資在全邦最具經濟活力的粵港澳大灣區”,龍光地產有關負責人談到:“此外,環上海一小時都市圈也面臨較好的投資機會,也有望成為集團新的增長點”。